• Оспаривание кадастровой стоимости

    Кадастровая стоимость земельных участков и объектов недвижимости устанавливается государством для расчета налогов, определения размера аренды и выкупной цены объектов недвижимости из публичной собственности, нотариальных и судебных сборов и пошлин, некоторых штрафов за нарушения в сфере землепользования.

    1 января 2013 года многие собственники и арендаторы земельных участков столкнулись с увеличением кадастровой стоимости земли в десятки раз, Москва и Московская область особенно остро ощутили повышение кадастровой стоимости. При этом кадастровая стоимость многих земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, часто значительно превышая ее. В чем же причины такого не соответствия?

    Во-первых, оценщики основываются на информации открытых источников о цене предложений, а не о действительной цене сделки, таким образом, чем выше ваш сосед просит за свой земельный участок, тем выше будет оценена кадастровая стоимость вашего земельного участка. В дальнейшем цена продажи может быть значительно снижена, но это уже не отразится на размере удельного показателя кадастровой стоимости.

    Во-вторых, при определении кадастровой стоимости участка методом «общей» оценки происходит игнорирование конкретных индивидуальных показателей земельного участка, существенно влияющих на его реальную стоимость (транспортная доступность, гидрологические особенности, правовая история, наличие коммуникаций и т. д.). При оценке кадастровой стоимости должны оцениваться предложения на аналогичные земельные участки, как по размеру, так и по индивидуальным характеристикам.

    В-третьих, часто происходит неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования, а разница между стоимостью различных видов разрешенного использования может отличаться в несколько раз. Неправильное определение - увеличение кадастровой стоимости земельного участка, может привести к многократному увеличению земельного налога, невозможности нести бремя содержания участка, прекращению инвестиционных проектов и многомиллионным потерям его правообладателей.

    В соответствии с законодательством об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия)(порядок создания и работы комиссий утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 ).

    Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены:

    1. Физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

    2. Юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

    3. Органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

    Оспаривание кадастровой стоимости в суде осуществляется в установленном законодательством порядке рассмотрения судебных споров.

    Причем для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Однако для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления.

    Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии предусмотрена статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.03.2012 № 263.

    Комиссии созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации.

    Оспорить результаты определения кадастровой стоимости в комиссии возможно только в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

    Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости, в том числе на определенную дату, а также дату ее внесения в государственный кадастр недвижимости и ее определения, можно получить бесплатно в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 01.10.2013 № 566, обратившись в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации с запросом, оформленным в соответствии с Порядком предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 27.02.2010 № 75.

    КАДАСТРОВАЯ СПРАВКА

    о кадастровой стоимости объекта недвижимости
    1 Дата заполнения кадастровой справки <2>:
    2 Кадастровый номер:
    3 Предыдущие номера <3>:
    4 Кадастровая стоимость, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на

    "__" ______ ____ г., руб.<4>:
    5 Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости)<5>:
    6 Реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости<6>
    7 Дата утверждения кадастровой стоимости<7>:
    8 Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости<8>:
    9 Особые отметки<9>:

    --------------------------------

    <1> Указывается полное наименование органа кадастрового учета, выдавшего кадастровую справку (в именительном падеже).

    <2> Указывается дата заполнения кадастровой справки в последовательности: день месяца, месяц, год. День месяца и месяц оформляются двумя парами арабских цифр, разделенными точкой; год - четырьмя арабскими цифрами. Допускается словесно-цифровой способ оформления даты, например, 1 марта 2012 г.

    <3> Указывается ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный), указанный заявителем в запросе. При отсутствии в запросе таких сведений ставится прочерк.

    <4> Указываются сведения о величине кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, по состоянию на дату, указанную в запросе о предоставлении сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, на основании которого предоставляется справка. Если в запросе не указана дата, по состоянию на которую необходимо предоставить сведения, указываются сведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, по состоянию на дату такого запроса. При отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о величине кадастровой стоимости объектов недвижимости указываются слова "В государственном кадастре недвижимости сведения отсутствуют".

    <5> Указывается дата, по состоянию на которую определена содержащаяся в настоящей справке кадастровая стоимость.

    <6> Указываются реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости, содержащейся в настоящей справке (дата, номер).

    <7> Указывается дата вступления в законную силу акта об утверждении кадастровой стоимости. В случае отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений об акте утверждения кадастровой стоимости указываются слова "В государственном кадастре недвижимости сведения отсутствуют".

    <8> Указывается дата внесения сведений о кадастровой стоимости, содержащейся в настоящей справке, в государственный кадастр недвижимости.

    <9> Если на дату заполнения кадастровой справки сведения об объекте недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости, носят временный характер, указываются слова "Сведения об объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости носят временный характер". Если на дату заполнения кадастровой справки объект недвижимости снят с государственного кадастрового учета, указываются слова "Объект недвижимости снят с государственного кадастрового учета".

    К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить:

    1. Кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.

    2. Нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости.

    3. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений.

    4. Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

    5. Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии (указанное экспертное заключение необходимо представить в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов).

    Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

    К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.

    Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

    Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

    В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

    Объект оценки Срок оценки Стоимость оказания услуги
    Земельные участки в Москве от 10 дней от 100 000 руб.
    Объекты нежилой недвижимости в Москве от 9 дней от 90 000 руб.
    Земельные участки в Московской области от 8 дней от 80 000 руб.
    Объекты нежилой недвижимости в Московской области от 8 дней от 70 000 руб.

    Стоимость доставки отчета

    в пределах МКАД 500 руб.

    Стоимость доставки отчета

    за МКАД

    500 руб. + 100 руб.

    за каждые 10 км

    Примечание: указанные сроки и стоимость услуг не включают в себя сроки и стоимость проведения экспертизы отчета.

    Базовые тарифы на проведение экспертизы отчетов об оценке рыночной стоимости объектов оценки в МСНО-НП "ОПЭО"

    Объект оценки Единица измерения Количественные и качественные характеристики бъекта оценки Стоимость оказания услуг, НДС не облагается Срок проведения экспертизы (рабочих дней)
    Земельные участки га до 1 35 000 руб. 7
    от 1 до 5 от 40 000 руб. 7
    от 5 до 10 от 50 000 руб. 10
    от 10 до 50 от 60 000 руб. 10
    от 50 от 70 000 руб. 10
    Объекты недвижимости кв.м до 100 30 000 руб. 7
    от 100 до 500 45 000 руб. 7
    от 500 до 1 000 50 000 руб. 10
    от 1 000 до 10 000 от 50 000 руб. 12
    свыше 10 000 от 70 000 руб. 12

    Перечень документов необходимых для оценки рыночной стоимости

    1. Свидетельство на право пользования объектом недвижимости.

    2. Кадастровый паспорт земельного участка.

    3. Данные об обременениях (действующие контракты, дополнительные налоги, кредиты пол залог земли и пр.).

    4. Технический паспорт БТИ на объект.

    5. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

    ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

    После заключения договора на проведение оценки услуги подлежат авансовой оплате. Заказчик по электронной почте или по факсу получает от исполнителя счёт на оплату услуг с указанием номера договора и соответствующей суммой платежа.

    Согласно условиям договора, на проведение оценки оказание услуг начинается только после их оплаты.

    При одностороннем отказе заказчика от оказания услуг уплаченные им средства могут быть возвращены в соответствии с действующим законодательством и условиями заключённого договора на проведение оценки.